Переуступка прав собственности на квартиру в строящемся доме интересна многим. Порой это единственный способ купить желаемое жилье в нужном месте по цене ниже рыночной. Но как любое юридическое оформление переуступка прав имеет свои особенности и нюансы. О том, как правильно оформить жилье по праву переуступки и учесть все риски, рассказывают наши эксперты.

Переуступка прав: что такое цессия

Переуступка прав на квартиру или иную недвижимость оформляется в тех случаях, когда жилье еще не достроено и не введено в эксплуатацию. Такой документ позволяет сменить владельца строящегося жилья. Договор передает все права и обязанности на квартиру и заключается без участия, но при согласии застройщика.

Переуступка – это передача имущественного права, но не самого жилья. Документ определяет будущего владельца, когда объект недвижимости будет сдан и готов к эксплуатации.

Термины, касающиеся прав переуступки:

1. Цессия – документ, подтверждающий уступку прав;
2. Цедент – продавец, способный передать право требовать;
3. Цессионарий – тот, кому передают права.

Цессия дополняет стандартный договор долевого участия, меняя одного дольщика на другого.

Выгоды и недостатки переуступки недвижимости

Классическая схема переуступки: когда инвестор покупает квартиру у строительной компании и перепродает ее – до непосредственной сдачи жилья в эксплуатацию. В чем же выгода сделки для конечного покупателя:

1. выгода от покупки по цессии — это покупка желаемого варианта квартиры при условии, что у застройщика таких вариантов уже нет, а этот вариант самый оптимальный и привлекательный для цессионария;
2. наличие жилья – к моменту сдачи дома большинство квартир у застройщика распродано, но доступно по договору цессии через инвесторов.

Также всегда есть возможность дальнейшей переуступки и получения прибыли от продажи благодаря дальнейшему росту цен на жилье.

Среди отрицательных моментов подобных сделок можно отметить риски. Но риски легко нивелируются внимательностью покупателя жилья.

Риски переуступки прав собственности

При заключении договора цессии покупателю стоит обращать внимание на следующие моменты:

• обязанности продавца – чтобы с договором не перешли обязательства по долгам и просрочкам, которые придется впоследствии погашать;
• вероятность мошенничества – риск двойных продаж, который снижается при сборе всех необходимых документов и при правильной регистрации цессии в Росреестре;
• репутация застройщика – отсутствие несданных проектов или замороженных строек, количество лет работы на рынке, отношение к обязательствам перед собственниками;
• документы на жилье – стоит изучить проектную декларацию по строящемуся дому, проверить разрешение на строительство, статус земельного участка, отсутствие обременений.

Этапы и документы для оформления передачи прав переуступки новостройки

В пакете стартовых документов для выхода на сделку должны присутствовать:

• Стандартный ДДУ от цедента;
• Согласие супругов – письменное или при личном присутствии;
• Согласие строительной организации на оформление цессии;
• Подтверждение отсутствия задолженностей перед застройщиком;
• Разрешение банка при наличии ипотечного кредита у цедента.

Договор цессии заключается письменно. Составляются три обязательных оригинала – продавцу, покупателю, для передачи в Росреестр. И могут потребоваться два дополнительных документа – банку и непосредственно застройщику.

Форма договора стандартная. В ней прописаны:

• номер документа, дата оформления, место заключения соглашения;
• данные всех участников сделки – самой цессии и договора долевого участия;
• место расположения передаваемого объекта;
• технические сведения об объекте;
• сумма, выплачиваемая цессионарием;
• банковские реквизиты;
• перечень передаваемого пакета документов и сроки передачи;
• обязанности участников сделки и их права.

Обязательный этап – регистрация цессии в Росреестре. Занимается этим цессионарий. Он же несет ответственность при отсутствии регистрации. Для официального подтверждения цессии потребуются документы:

• оба договора - долевого участия и цессии;
• оплата фиксированной суммы государственной пошлины;
• паспорта участников соглашения;
• разрешения от супругов от каждой стороны;
• согласие строительной компании и финансовой организации (при наличии кредитных обязательств);
• подтверждение отсутствия долга перед застройщиком или письменное согласие погасить задолженность продавца.

Получив оригиналы или нотариально заверенные копии документов, сотрудники Росреестра в течение 10 рабочих дней рассматривают обращение и после подтверждают изменение ДДУ.

Получение жилья по переуступке прав

Следующий этап – регистрация права собственности на жилье. Наступает он после завершения всех этапов строительства и ввода новостройки в эксплуатацию. Девелопер получает все необходимые документы, оформляет кадастровые паспорта и передает жилье согласно акту.

Последний шаг юридических формальностей – подготовка пакета документов для регистрации права собственности на жилье. Делается это через МФЦ или непосредственно в органах «Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии». Для оформления требуется:

• паспорт;
• оба договора – цессии и долевого участия;
• акт ввода построенного объекта в эксплуатацию (копия);
• оригинал акта, подтверждающий приемку квартиры собственником;
• оплата фиксированной суммы государственной пошлины.

По прошествии 10 рабочих дней собственник получает оригиналы документов обратно и выписку из ЕГРН.

Стоимость переуступки квартиры в новостройке

Цену определяет продавец с учетом уже понесенных расходов и желаемой прибыли. Дополнительные траты – пошлины: 350 и 2000 рублей – за регистрацию цессии и права собственности, соответственно.

Также есть налог в 13% за продажу жилья по переуступке. Его платит продавец от полученной прибыли.