Застройщики: кто такие и как выбирать

«Квартиры от застройщика» – самый популярный тренд на рынке недвижимости. Термин активно используют в рекламе, при продажах, в предложениях нового жилья. Но кто такие «застройщики»: за что ответственны, чем различаются, как определить степень надежности выбранной компании?

Кто такой застройщик

«Застройщик» – официальный термин для обозначения организации, занимающейся строительством и одновременной реализацией коммерческих и жилых помещений в многоквартирных домах, коттеджных поселках, таунхаусах. Наиболее полно характеристики застройщика описаны в Федеральном законе №214-ФЗ. Этот закон регламентирует отношения покупателя строящейся недвижимости и продавца – наиболее полно характеризует участников сделки, права, обязанности и иные нюансы взаимодействия.

Согласно Федеральному закону от 30.12.2004 №214-ФЗ застройщиком является хозяйственное общество – юридическое лицо, которое:

• работает не менее 3 лет на строительном рынке;
• занимается возведением объектов жилого фонда;
• обеспечило строительство многоквартирного жилья общей площадью свыше 5000 кв.м.;
• имеет необходимые разрешения на ввод построенных объектов в эксплуатацию;
• ведет строительные работы на арендованном или приобретенном в собственность земельном участке.

Частые и государственные застройщики: в чем разница

Хотя единой федеральной компании по строительству жилья в России не существует, государственные застройщики все-таки есть. Это компании, в большинстве случаев работающие по госзаказам и отвечающие за финансирование и координацию работ по проектам. А вот для выполнения непосредственно строительных работ обычно привлекаются частные фирмы и негосударственные компании-застройщики. 

В отличие от государственных частные застройщики выполняют все работы «под ключ»: согласования, финансирование, строительство, введение в эксплуатацию.

Сравнение государственных и частных застройщиков обычно не проводится, так как сложно оценить преимущества каждой из категорий. Строительными работами и в том, и в другом случае занимаются частные лица, а значит качество строительства, скорость, целостность инфраструктуры полностью зависят от добросовестности подрядчика.

Ответственность застройщика

В перечень ответственности застройщика входят все координируемые им вопросы:

• Финансирование объекта – выполнение функций генерального инвестора, решение вопросов финансового обеспечения, право заключать договора с дольщиками и другими инвесторами.
• Получение разрешения на строительство – проведение необходимых инженерных изысканий, подготовка и утверждение всех документов по проекту.
• Закуп требующихся для проведения строительных работ материалов и заказ оборудования – контроль наличия всего необходимого на строительной площадке.
• Найм компаний и специалистов для выполнения работ по договору подряда – своевременная замена привлеченных работников в случае невыполнения ими взятых обязательств.
• Работа в качестве подрядчика – самостоятельное выполнение строительных работ.
• Ведение отчетности – подготовка и публикация документов, отражающих реальную ситуацию на строительных объектах.

При невыполнении обязательств строительную компанию ожидают штрафы и административная ответственность. Наиболее частые нарушения:

• Отсутствие необходимых разрешений и согласований на проведение строительных работы при начале продаж строящейся недвижимости. В этом случае покупатели имеют право вернуть вложенные деньги и получить компенсацию процентов по ипотечному кредиту. Компании грозит штраф до 1 миллиона рублей, а отдельным должностным лицам – в сумме 20-50 тыс. рублей.
• Отсутствие своевременно опубликованной в открытом доступе проектной документации, заведомое искажение информации в документах – штраф для компании 200-400 тыс. рублей, для должностных лиц до 15 тыс. рублей.
• Задержка сдачи дома (в зависимости от частоты подобных нарушений) – административная ответственность или серьезные штрафы.

Как правильно выбирать застройщика

Проверить застройщика на добросовестность достаточно просто. Для этого достаточно:

• выяснить дату регистрации юридического лица – сведения находятся в открытом доступе на сайте налоговой службы;
• уточнить наличие свидетельства на право владения земельным участком – или наличие договора аренды земли с разрешением на строительство многоквартирного жилого дома;
• проверить разрешение на строительство;
• убедиться в финансовой состоятельности и ответственности компании – проверить расчетный счет и давность его открытия;
• найти функционирующий официальный сайт компании-застройщика.

Полученная информация поможет взвесить все «за» и «против», принять объективное решение о сотрудничестве с девелопером.