Бизнес нуждается в недвижимости не меньше, чем частные лица. Некоторые предприниматели берут офисы в аренду. Другие – предпочитают оформить в собственность. Если для покупки помещения фирмы используют заемные средства, то подобный кредит неофициально именуют «коммерческой ипотекой». В 2022 году условия выдачи бизнес-ипотеки претерпели определенные изменения, о чем стоит знать каждому желающему.

Коммерческая ипотека: важные моменты

Главные отличия коммерческой ипотеки от выдачи аналогичного кредита физическому лицу:

• Заемщик – индивидуальный предприниматель (ИП) или любые организационно-правовые формы юридического лица.
• Объект бизнес-ипотеки – нежилое помещение, вариант коммерческой недвижимости, подходящий для эксплуатации при осуществлении предпринимательской деятельности.

Весь ипотечный период недвижимое имущество находится в залоге у финансовой организации и переходит в собственность владельца только после проведения всех кредитных платежей. При невозможности выполнения долговых обязательств банк имеет полное право компенсировать собственные издержки за счет стоимости заложенного объекта недвижимости.

Каждый банк вправе самостоятельно формировать программы и условия ипотечного коммерческого кредитования, так как законы, регламентирующие подобную деятельность, на данный момент времени отсутствуют.

Какие банки предлагают бизнес-ипотеку

Коммерческая ипотека выдается многими банками РФ, но условия везде отличаются. Заемщику стоит внимательно изучить предложения финансовых организаций – процентные ставки, объем возможного кредитования, сроки и особенности погашения кредита, сумму первоначального взноса.

Наиболее привлекательные программы по выдаче бизнес-ипотеки предлагают банки:

• ПАО СберБанк.
• Абсолют Банк.
• Альфа-Банк.
• Совкомбанк.
• Росбанк.

Кому дадут бизнес-ипотеку: требования к заемщикам

Требования к компаниям и ИП, желающим приобрести коммерческий объект на ипотечные средства, отличаются у разных банков. Но есть общие критерии, по которым потенциальный получатель кредита может оценить собственные возможности.

При сотрудничестве с юридическими лицами банк может оценивать:

• Длительность существования ЮЛ – более 9 месяцев с момента официальной государственной регистрации до оформления заявки на выдачу коммерческой ипотеки.
• Итоговая доля участия государства – до 25% уставного капитала.
• Фактическое местонахождение ЮЛ и ведение коммерческой деятельности – в области присутствия банка.

При сотрудничестве с индивидуальными предпринимателями требования финансовых организаций могут быть несколько иными:

• Длительность существования ИП – более 9 месяцев с момента официальной государственной регистрации до оформления заявки на выдачу коммерческой ипотеки.
• Паспорт гражданина Российской Федерации.
• Возраст – 20-70 лет.
• Подключенный телефонный номер для бизнеса – разрешено совпадение с личным телефонным номером индивидуального предпринимателя.
• Фактическое местонахождение ИП и ведение коммерческой деятельности – в области присутствия банка.

Перечисленные требования характерны практически для всех банков. Если отличия и встречаются, то они несущественны.

Коммерческая ипотека для физических лиц

Некоторые финансовые учреждения готовы сотрудничать и с физическими лицами – например, банк «Зенит». Выдача коммерческой ипотеки в этом случае осуществляется на следующих условиях:

• обязательный первоначальный взнос - 25%;
• процентная ставка – 13,09%;
• срок кредитования – до 25 лет;
• возраст заемщика – от 20 до 65 лет.

Критерии подбора объектов коммерческой недвижимости

Финансовые организации по-разному оценивают недвижимость при выдаче коммерческой ипотеки, поэтому в каждом банке свои требования. Кто-то оформляет кредиты только на помещения для непосредственного оказания услуг, другие – более лояльны и рассматривают в том числе здания и земельные участки.

Если же оценивать общие критерии подбора коммерческого объекта недвижимого имущества, то потребуется учесть:

• Расположение – в Российской Федерации и обязательно в регионе присутствия выбранного финансового учреждения, но не далее 100 км от отделения банковской организации.
• Доступность – залоговая недвижимость не может располагаться на территории закрытого административно-территориального образования или режимного объекта с ограничениями в доступе.
• Возможность идентификации – недвижимый объект должен иметь индивидуализирующие характеристики, полный комплект необходимых документов.
• Отсутствие ипотечного обременения – на момент кредитования недвижимость не может быть в залоге у другого банка.

Также неприемлемо наличие иных запретов, препятствующих оформлению коммерческого ипотечного кредита на выбранный объект недвижимого имущества.

Что требуется для согласования коммерческой ипотеки

Алгоритм выдачи ипотеки для бизнеса почти ничем не отличается от работы по иным программам кредитования. Достаточно просто оставить заявку на сайте банка, и дождаться приглашения на встречу с менеджером. Непосредственно для оформления ипотечного кредита потребуется предоставить пакет документов. В него традиционно входят:

• Базовые документы ЮЛ или ИП – свидетельства о гос. регистрации и постановке на налоговый учет, актуальная версия устава, лицензии на предпринимательскую деятельность, официальные распоряжения о назначении руководителя фирмы и финансового директора.
• Паспорта (копии) руководства и иных лиц, принимающих участие в оформлении сделки.
• Подтверждение ведения финансовых документов.
• Налоговые декларации.
• Документы на коммерческую недвижимость, планируемую к покупке.

Также менеджер финансового учреждения может запросить информацию о цели приобретения недвижимости, уточнить особенности ведения предпринимательской деятельности.

После изучения предоставленной документации банк принимает положительное решение о кредитовании или отказывает в оформлении бизнес-ипотеки.

Коммерческая ипотека: рекомендации и советы

Юристы нашей компании подготовили несколько правил, которые помогут не только оформить бизнес-ипотеку, но и сделать это с максимальной выгодой. Среди рекомендаций:

• Правильный выбор банка. Заявку на кредит стоит подавать в банк, где ведется постоянное обслуживание коммерческой организации или ИП. Это поможет получить более выгодные условия оформления бизнес-ипотеки, подтвердит серьезность намерений.
• Составление бизнес-плана на покупку недвижимости – оценка потенциальных рисков, проведение всесторонних экономических расчетов. При выявлении явных выгод от покупки заявку на кредитование можно и нужно подавать.

Оформление коммерческой ипотеки – непростая задача. Но мы имеем огромный опыт работы в данном сегменте рынка и готовы предложить оптимальные условия кредитования и покупки коммерческой недвижимости для ИП, юридических и физических лиц.