В ТОП-5 основных запросов покупателей недвижимости неизменно входит социальная инфраструктура. Будущих собственников волнует: будут ли близи новых домов построены и открыты больницы, поликлиники, школы, детские сады, запланированы ли места для занятий и развлечения дошкольников или учащихся. Стоит ли выбирать данное жилье для переезда с ребенком? И главное, с кого спрашивать о наличии или отсутствии обязательной и комфортной инфраструктуры? Ответы на все вопросы предоставили наши эксперты.

Общие требования к инфраструктуре в новостройках

Сегодня в Москве, да и практически во всех регионах России, новые жилые дома возводят с полной инфраструктурой. Исключениями могут являться апартаменты или авторские архитектурные проекты точечной застройки.

Социальная инфраструктура не бонус, а объективная необходимость, поэтому ее наличие регламентируется нормами на уровне регионального законодательства. Например, по Москве зафиксированы следующие требования на каждую тысячу жителей нового ЖК:

• общеобразовательная школа – 105-124 мест;
• детские сады – 46-63 места.

Создавать нагрузку на имеющиеся в районе объекты девелоперы не имеют права, поэтому строительство образовательных учреждений сразу закладывается в проект.

Что именно ищут покупатели новостроек

Если для строительной компании все упирается в цифры и проектные документы, то будущие собственники оценивают привлекательность новостроек несколько иначе. Среди трех наиболее значимых параметров подбора жилья покупатели отмечают:

1. школы – общеобразовательные, комфортные, в шаговой доступности от корпусов;
2. близость метро;
3. наличие зон отдыха, рекреационных зон.

В пятерку предпочтений, по результатам анализа самых разных девелоперских компаний Москвы, уже входит и наличие детских садов. Однако в этом вопросе требования собственников чуть мягче. Жильцам достаточно наличия детсада – государственного или частного обычно значения не имеет.

С интересом покупатели воспринимают проекты ЖК, где учтено наличие школ развития, творческих и спортивных секций, выделение территорий под образовательные учреждения специализированного профиля.

Но чтобы такие проекты появлялись, строительной компании важно оценить динамику заселения новых домов, разобраться с потенциалом района. Следующий шаг – анализ возможности распределение финансовой нагрузки, составление сметы на возведение объектов социальной инфраструктуры. И тут возможны варианты.

Кто и как финансирует строительство школ и детсадов

Школы и детские сады – объекты, не приносящие прямой прибыли строительной компании. Это бонус для покупателей, но огромная финансовая нагрузка на девелопера.

Если посмотреть смету на возведение образовательного учреждения в формате проекта нового ЖК на примере районов Москвы, то видно: минимальная сумма вложений на одного ученика – 1 миллион рублей. То есть, миллиард рублей потребуется заложить на строительство школы на 1000 учеников. И это без учета расходов на покупку или аренду земли и сопряженных трат, которые также влияют на цену возводимого объекта.

Дополнительно застройщик должен учитывать нормативные требования для образовательных учреждений: например, площадь одного учебного места – от 18 кв. м, а также другие регламентированные показатели.

Строит школы девелопер, но потом они передаются под региональное управление. Это формирует три схемы финансового взаимодействия:

1. После возведения инфраструктурного объекта девелопер бесплатно передает его городу. Затраченная на строительство сумма распределяется по новостройкам, повышая себестоимость 1 кв. м.
2. Построенные школы и детские сады передаются по договору в аренду городу до стопроцентного или хотя бы частичного возврата финансовых вложений.
3. Все объекты социальной инфраструктуры город выкупает на суммы, выделенные муниципальным бюджетом, полностью восполняя траты застройщика.

Нередко создаются и сложные гибридные схемы взаиморасчетов, при которых и строительная компания остается в выигрыше, и город получает новые образовательные школьные и дошкольные учреждения.

Школы и детсады по новым проектам

Грамотный девелопер всегда ставит интересы покупателей на первое место. И вопрос тут не в финансовой выгоде, а в ответственности перед будущими жильцами новостроек. И по этой причине многие строительные компании не просто возводят школы и детские сады, а разрабатывают под эти объекты отдельные нетиповые проекты. В новых ЖК встречаются школы с атриумами, кластерами тематических классов, удобными светлыми многоуровневыми аудиториями. При проектировании учитываются новые ФГОС и потребности детей. Сегодня для успешного обучения школьникам нужны классы для разработки роботов и конструирования, для обучения навыкам кулинарии и для изучения новых предметов, IT-кабинеты, хорошие химические и физические лаборатории. При разработке проектов все это учитывается до мелочей – в том числе и с точки зрения расположения инженерных систем (электричества, освещения, вентиляции).

ГК «Гефест» все свои объекты строит с обязательной социальной инфраструктурой. Повышенное внимание уделяется школам, детским садам, а также не столь обязательным на уровне закона, но не менее важным коммерческим объектам. Внимательное отношение к каждому ЖК повышает лояльность покупателей, позволяет компании занимать высокие места в официальных рейтингах.