Безопасные сделки с недвижимостью у многих ассоциируются с оформлением эскроу-счетов. Это самый надежный и понятный метод расчета между строительными компаниями и покупателями жилья, гарантирующий дольщикам полное отсутствие рисков при покупке новостроек. Строительная фирма получает денежные средства только после введения ЖК в эксплуатацию, после официальной выдачи ключей новому владельцу недвижимости. Что такое эскроу-счет – как его можно использовать, особенности, преимущества, а также альтернативные методы расчета – разбирали наши эксперты.

Эскроу-счет: основные понятия

Эскроу – счет, открытый в филиале аккредитованной банковской организации РФ и используемый при проведении различных сделок. Оптимален для снижения рисков участвующих сторон.

При попадании денежных средств на счет сумма депонируется, «замораживается», и получить ее можно только при соблюдении всех оговоренных по сделке условий. В большинстве случаев, это завершение строительства многоквартирного жилого дома или коттеджа и оформление права собственности.

Любой эскроу-счет подразумевает взаимодействие трех сторон:

• депонента – лица, вносящего определенную сумму личных или кредитных денежных средств;
• бенефициара – участника, получающего деньги при выполнении условий заключенного договора;
• эскроу-агента – гаранта, отвечающего за неприкосновенность денег или ценных бумаг на счете.

Взаимодействие сторон регламентируется договором счета эскроу. В нем указано, что именно помещено на счет, и на каких условиях деньги переводят бенефициару.

В Российской Федерации открывать счета типа «эскроу» имеют право только официальные финансовые организации, банки.

Достоинства и недостатки эскроу-счета

Среди плюсов данного типа расчета выделяют:

• Гарантированный перевод денег бенефициару.
• Защита депонента от мошенников.
• Быстрый возврат суммы депоненту при расторжении сделки.
• Подтверждение сделки любыми удобными для сторон документами.
• Страхование суммы до 10 миллионов рублей для сделок с недвижимостью.
• Запрет на арест счета даже при наличии финансовых обязательств у депонента.

Недостатками эскроу-счета называют:

• Ограниченный выбор банковских организаций.
• Расторжение контракта с бенефициаром – при желании вернуть деньги покупателю.
• Невозможность получения прибыли с эскроу-счетов.
• Наличие комиссии за ведение счета – до одного процента вносимой суммы.

Последняя особенность не имеет значения для сделок по недвижимости, так как оплату комиссии традиционно берет на себя застройщик.

Удобство и востребованность счета эскроу

Счет эскроу – лучший выбор для безопасных сделок, когда финансовый взаиморасчет происходит только после выполнения всех озвученных в договоре обязательств. Наиболее часто эскроу используют при долевом оформлении новостроек, а также во время продаж и покупок:

• объектов недвижимости;
• готовых бизнес-кейсов;
• акций, облигаций, еврооблигаций;
• официально зарегистрированных товарных знаков или изобретений.

Иногда счета эскроу полезны и в судебной практике, когда требуется перечисление денег в условиях заключенных мировых соглашений.

Принцип работы счетов эскроу

Все действия по счету регламентируются трехсторонними договоренностями. Соглашение заключают между собой эскроу-агент, депонент-покупатель и бенефициар-продавец. Далее:

1. покупатель подготавливает документы, открывает счет в банке, вносит наличными или переводит на счет оговоренную денежную сумму;
2. банк «замораживает» финансовое обеспечение сделки на эскроу-счете;
3. продавец выполняет прописанные договором обязательства, предоставляет банку подтверждающие документы;
4. банк проводит разблокировку счета;
5. деньги в полном объеме поступают продавцу.

Принадлежность денег на счете эскроу

ФЗ очень четко разграничивает принадлежность денег на эскроу. Пока условия сделки не выполнены, сумма полностью принадлежит депоненту. Но без права распоряжаться финансами.

В момент предоставления документов о выполнении условий сделки бенефициар становится владельцем всей суммы.

Что же касается банка, то он независимая сторона без права пользоваться деньгами или снимать деньги для собственного вознаграждения. Если иного не указано договором.

Эскроу-счета в долевом строительстве

С 01.07.2019г. в РФ действует ФЗ № 214, регламентирующий правила проведения сделок при покупке новостроек. В нем указано, что жилье в строящихся домах, отдельные коттеджи и таунхаусы можно покупать и продавать только через счета типа «эскроу». Это повышает ответственность строительных компаний и снижает риски покупателей.

Сотрудничество застройщиков и покупателей новостроек стало абсолютно прозрачным:

1. клиент открывает эскроу в одном из проверенных банков из списка, предоставленного строительной компанией;
2. сторонами заключается и официально регистрируется ДДУ;
3. осуществляется зачисление деньги на защищенный счет;
4. застройщик получает кредитные средства от банковской организации для выполнения строительных работ.

После завершения строительства и официальной регистрации недвижимости покупатель получает в собственность квартиру, застройщик – финансы, банковская организация – погашение кредита.

Эскроу-счет и рынок вторичного жилья

Эскроу востребованы и на вторичном рынке. Правильно составленный договор и посредничество банковской организации позволяют исключить риск мошенничества.

В договоре потребуется указывать вид расчета: «эскроу-счет». Далее участники сделки обращаются в банк для открытия эскроу. Покупатель переводит или кладет на счет денежные средства – стоимость квартиры или дома. После регистрации недвижимости в Росреестре и официальной смены собственника на основании справки из ЕГРН продавец получает сумму из банка.

Альтернативы эскроу: аккредитив и депозитарная ячейка

Кроме эскроу для финансовых расчетов также подойдут альтернативные варианты передачи денежных средств:

• Депозитарная ячейка – доступный для аренды сейф в банке. Покупатель берет аренду защищенную ячейку и помещает в нее оговоренную сумму наличных денег. Вторая сторона забирает денежные средства при предъявлении заранее оговоренного пакета бумаг. При покупке квартир и домов деньги из ячейки получают на основании зарегистрированного договора купли-продажи.
• Аккредитив – обязательство финансовой организации перевести денежную сумму от покупателя продавцу, если выполнены оговоренные условия сделки.

Банковские ячейки и аккредитивы уступают по простоте оформления, безопасности и удобству эскроу-счетам. Поэтому минимально используются при сделках с недвижимостью. Эскроу-счет защищает деньги покупателя, гарантируя перевод средств застройщику только после выдачи ключей новой квартиры в ЖК. Федеральный закон и банковская поддержка исключают риски мошенничества, а большая страховая сумма обеспечивает уверенность в сохранности средств на случай форс-мажора.