Как бы ни хотелось быстрее въехать в новую квартиру, игнорировать приемку новостройки неправильно и даже опасно. Проявляющиеся впоследствии недочеты могут стать критичными – ухудшить качество проживания, создать проблемы с расположением мебели, спровоцировать серьезный ремонт. Вторая причина тщательно принимать квартиру с отделкой – оплата за уже выполненные работы. Наличие отделки повышает стоимость жилья в новостройке, и владелец должен со вниманием отнестись к тому, на что потрачены выделенные деньги.

23 марта 2022 года вышло Постановление Правительства РФ № 442 "Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства". Чтобы не допустить ошибок при приемке квартиры в новостройке с отделкой, наши специалисты подготовили специальный чек-лист, перечень документов для проверки и рекомендации для проведения контрольного осмотра.

Приемка квартиры и гарантии застройщика

После введения дома в эксплуатацию, будущий собственник должен принять квартиру и подписать акт приема-передачи. Если по какой-то причине владелец жилья не может приехать на приемку, передача квартиры проводится в одностороннем порядке. В этом случае убрать выявленные дефекты и недочеты можно будет только по гарантии. Стандартные гарантийные сроки:

• отделочные материалы и качество работ – 1 год;
• инженерное оборудование – 3 года;
• конструктивные элементы здания – 5 лет.

Правильнее всего найти время для приемки приобретенного жилья, добиться исправления недочетов застройщиком в сжатые сроки и наслаждаться уютной квартирой и качественно сделанным ремонтом.

Документы для приемки квартиры в новостройке

Пакеты документов стандартны. Со стороны дольщика должны быть предъявлены:

• паспорт будущего собственника или собственников;
• ДДУ или договор цессии;
• копия планировки квартиры из приложения к ДДУ.

Последний документ нужен для сравнения площадей – всей квартиры или отдельных помещений. При различии фактической площади с проектируемой застройщик производит перерасчет – с доплатой от покупателя или выплатой разницы сумм.

Примечание: с доплатой по разнице площадей, вопрос не однозначный. доплата возможна, если в ДДУ отдельным пунктом отрегулирован этот момент и есть привязка к стоимости квадратного метра). Если в договоре это не прописано отдельно, тогда по регламенту 214-ФЗ ответственность Застройщика наступает в случае значительного расхождения проектной и фактической площади (значительная больше 10%) и только через суд.

 

У застройщика следует проверить документы:

• акт ввода объекта в эксплуатацию;
• паспорта – кадастровый и технический;

Примечание: а момент передачи квартиры дом может еще не стоять на кадастровом учете, поэтому и паспорта может не быть.

• Экспликацию (по желанию застройщика поскольку экспликацию застройщик не обязан предоставлять дольщику).
• документы на счетчики.

 

Оборудование для приемки квартиры с отделкой

Чтобы выявить все недочеты и не пропустить критических дефектов, к приемке новостройки стоит подойти ответственно. Чек-лист оборудования для приемки квартиры с отделкой включает в себя:

• тестер для электричества или хотя бы зарядка для смартфона – для проверки функциональности электросети;
• лампочка – для тестирования каждого патрона в квартире;
• зажигалка – для контроля качества вентиляционной системы (проверяется по отклонению пламени у вентиляционного отверстия);
• строительный уровень, отвес – для проверки вертикалей и горизонталей линейных элементов (стен, пола, потолка);
• фонарик – для оценки состояния затемненных участков;
• рулетка – для контрольного замера площади квартиры.

Если к проверке привлекать стороннего эксперта, то список используемого оборудования автоматически расширится:

Согласно новым поправкам в закон о жилищном строительстве, дольщик может привлекать к приемке квартиры только аккредитованные у застройщика организации. Нужно найти это постановление и процитировать его точнее.

• нивелир – для выявления малейших неровностей;
• тепловизор – для контроля теплоизоляции наружных стен и окон;
• дозиметр – для снятия показаний радиации.

А также различные датчики, индикаторы, анализаторы.

Пошаговый чек-лист проверки помещений

Проверять квартиру лучше всего последовательно, шаг за шагом. Это поможет оценить все нюансы отделки, выявить даже небольшие недочеты. Рекомендованный алгоритм:

• Входная дверь (если установлена не под замену). Оценивается легкость хода при открывании и закрывании, отсутствие заедания, функциональность замков, целостность глазка и звонка.
• Контроль поверхностей. Идеально ровные стены – редкость. Поэтому допустимы отклонения. Для стен некритическими является отклонение от вертикали до 15 мм и величина неровностей до 55 мм. Для потолка и пола величина отклонений не должна превышать 20 мм.
• Проверка сантехники. При осмотре оценивается отсутствие пятен, сколов, протеканий.
• Контроль вентиляции – на кухне и в санузлах. При использовании профессиональных или подручных средств.
• Снятие показаний счетчиков. Данные записываются в акт для дальнейшего учета расхода потребления. Фактические номера счетчиков сверяют с паспортными.
• Проверка отделочных материалов. Необходимо сверить с договором использованные для чистовой отделки покрытия и составы. Также стоит оценить качество укладки ламината, линолеума, плитки. Поклейку обоев.
• Проверка окон и межкомнатных дверей. Важно оценить целостность полотен и стеклопакетов, качество и функциональность фурнитуры, плавность открытия и закрытия. У окон дополнительно оценивают наличие уплотнительных резинок, плотность прилегания створок. Для теста можно просто вставить лист бумаги между рамой и створкой, закрыть окно и попытаться вытащить лист. Если удалось – прилегание плохое, будет дуть.
• Проверка электричества. Количество розеток должно соответствовать заявленным в ДДУ, лампочки должны гореть при вкручивании в патрон.

Документальная фиксация недостатков

Дольщик сможет воспользоваться услугами эксперта при приёмке квартиры, но только из списка застройщика. «Своих» экспертов больше не приглашать не получится.

Найденные недочеты будут делиться на существенные и несущественные.
Существенные недостатки – это такие дефекты, при которых жильем невозможно пользоваться, например отсутствует сантехника, окна, не работает вентиляция и т.д.
Несущественные недочеты – это неровно поклеенные обои, трещины на дверях, порванный натяжной потолок, отпадающая от стены плитка и др.

По первой категории недочётов - составляется акт и застройщик обязан безвозмездно устранить выявленные дефекты за 60 дней со дня подписания документа о разногласиях. Срок прописан в законе. В случае невыполнения обязательства - смело в суд.

Несущественные недочеты просто фиксируются в акте приема-передачи. Кстати, при обнаружении существенных недостатков покупатель может отказаться от приемки квартиры и потребовать от застройщика выплаты возмещения с процентами.

Присутствие дефектов обязывает стороны составлять два документа: акт осмотра с отображением всех установленных недостатков и акт приема-передачи квартиры. И тут возможны два варианта:

1. Прописать в дефектной ведомости только критические и существенные дефекты. Остальные устранять самостоятельно и по гарантии.
2. Указать все-все дефекты и отклонения, установленные при осмотре. Но нужно понимать, что нет смысла предъявлять претензии застройщику из-за каждой трещины.

По мнению экспертов, первая стратегия предпочтительнее. Она позволяет быстро получить квартиру в идеальном состоянии и жить в ней с полным комфортом.

Что же касается подписания акта приемки квартиры, то тут дольщик должен внимательно подумать. Обычно акт подписывает большинство собственников, но с обязательной конкретизацией дефектов, которые могут быть максимально быстро устранены.

Еще один важный момент – строительная компания может передать дольщику объект в одностороннем порядке, если тот более месяца игнорирует уведомления о приемке квартиры, ранее срок составлял 2 месяца.

При выявлении критических недочетов – существенного отступления от условий ДДУ и невозможности проживать в квартире с дефектами – акт приема-передачи квартиры подписывать категорически не рекомендуется. В этом случае стоит настаивать на:

• бесплатном устранении дефектов в разумные конкретные сроки;
• соразмерном уменьшении стоимости квартиры и затрат на отделку;
• возмещении расходов при личном устранении недостатков.

Эксперты не советуют игнорировать такие дефекты, как:

• пятна на стенах и потолках;
• трещины любой природы;
• плохо работающие двери и окна;
• некорректная площадь квартиры;
• неправильное расположение «мокрых» зон;
• несоответствие планировке.

Не подлежит корректировке дизайн квартиры, цветовая гамма, особенности выбранных застройщиком материалов. Первые два момента – дело личных предпочтений. Третий фактор – свобода выбора строительной компании, так как материалы стандартно указываются в общей форме, без конкретизации фирм, категорий, характеристик.

Если при покупке жилья есть сомнения в дизайне от застройщика, стоит выбирать жилье с отделкой White Box. В этом случае, строительная компания возьмет на себя выполнение черновых работ, а эстетикой ремонта займется непосредственно собственник.

Главный совет - обращать внимание только на критические недостатки, в противном случае приёмка затянется на годы, с непрогнозируемым результом.