При сотрудничестве с застройщиками, у покупателей будущего жилья в новостройках всегда есть страх. Страх что застройщик может обмануть, собрать со всех деньги, исчезнуть и остановить стройку. Результат – ни жилья, ни денег. Такие ситуации регулярно встречались на практике, но сейчас подобные риски можно легко исключить. Застройщик строит жилую недвижимость за свои или кредитные средства от банка, а деньги от вас он получает только после передачи ключей от готовой квартиры. И такая схема возможно с помощью открытия банковского эскроу-счета.

Эскроу-счет: что это и как работает?

Эскроу-счета – банковские счета для совершения сделок между двумя сторонами с привлечением третьего независимого посредника, который будет хранить финансовые средства до выполнения условий сделки. Такой банковский счет позволяет исключить любые риски и махинации со стороны любого из участников сделки. В качестве посредника выступает банк, на эскроу счет которого и вносятся деньги. Эти финансы замораживаются до выполнения условий сделки и переводятся на счет, только если будут выполнены все обязательства по договорам.

Пример: Вы хотите приобрести квартиру в строящейся новостройке. У вас есть опасения, что застройщик может обмануть. При внесении средств на счет-эскроу, эти деньги будут заморожены самим банком, а компания-застройщик сможет их забрать только, когда вы станете полноценным собственником жилья и зайдете в готовую квартиру. Все этапы строительства застройщик будет проводить за свои или кредитные средства, а когда объект будет готов к передаче, только тогда застройщик и получит перевод. Хоть одно из условий соглашения не будет выполнено – вы возвращаете деньги себе назад в полном объеме.

Для открытия эскроу-счета стороны подписывают трехстороннее соглашение. В документе прописываются условия и основания, при которых банк разморозит финансы, переведя их конечному получателю за выполненную работу.

Подробно об участниках сделки

Сторона, которая вносит финансы на счет, выступает в роли депонента. Сторона, которая рассчитывает получить средства по выполнению своих обязательств – бенефициар. Третью сторону-посредник называют эксроу-агент. Это полностью независимый и беспристрастный гарант, который по своей роли является буфером сделки и следит за выполнением всех ее условий. Именно через него осуществляется сотрудничество депонента и бенефициара, чтобы исключить любые риски. Стороны самостоятельно устанавливают факты, считающиеся условиями выполнения сделки, и прописывают их в договоре, который скрепляется подписями всех трех участников.

Важно: открывать эскроу-счета можно только в банках.

Как выглядит вся схема на практике?

1. Заключается трехсторонний договор. Депонент обязуется оплатить деньги за предоставления услуги. Продавец (бенефициар) предоставляет услугу в полном объеме. Банк (эксроу-агент) гарантирует провести оплату бенефициару по завершению его работы.
2. Депонент переводит деньги, которые замораживает банк. Ими можно будет распоряжаться снова при 2 условиях: либо бенефициар выполнит свою часть договора, либо стороны расторгнут соглашение.
3. Продавец (бенефициар) предоставляет услугу покупателю и банку юридические доказательства о завершении своей части сделки.
4. Банк размораживает деньги и переводит их в полном объеме бенефициару за предоставленные покупателю услуги.

Согласно ФЗ №214-ФЗ, с 01.07. 2019 все сделки по долевому строительству оформляются только с использованием эскроу счета. Каждый застройщик сможет получить деньги за свою работу только тогда, когда передаст и оформит жилье на нового покупателя.

Этот инструмент идеально подходит для долевого строительства, а также в любых двухсторонних операциях, которые растянуты по времени. Никто не вправе распоряжаться замороженными средствами. Деньги под надежной защитой. Каждый по завершению сделки получает то, на что рассчитывает.

Преимущества использования эскроу счета

Главный аргумент в пользу «За» - гарантии как для депонента, так и для бенефициара. Это надежный и проверенный банковский механизм, который позволяет исключить любые риски при сделках, выполнение которых растягивается на 2-3 года.

• Сделку можно расторгнуть в любой момент, а деньги возвращаются депоненту.
• Стороны сделки могут самостоятельно выбирать любые условия и факторы, которые будут свидетельствовать доказательством предоставленных услуг в полном объеме.
• Эскроу счет невозможно арестовать даже в тех случаях, когда у депонента будут выявлены долги по налогам, штрафы или он объявит себя банкротом.
• При сделках купли-продажи возможно страхование АСВ на сумму до 10 млн. рублей.

Из явных недостатков такого варианта взаимодействия покупателя квартиры и застройщика можно выделить лишь то, что депонент не получит с этих денег дополнительной прибыли. Пока они лежат замороженными на счету, по ним не начисляются проценты по аналогии с обычным депозитом. Также депонент обязан самостоятельно оплатить до 1% от общей суммы за открытие эскроу счета. А вот обслуживания счета в сделках по долевому строительству полностью ложится на плечи бенефициара.