С 01.07.2019 покупка жилья в новостройке стала прозрачной и безопасной. Покупатели защищены ФЗ-214, эскроу-счетами, договорами ДДУ – федеральными правилами, нормами оформления и полной сохранностью денежных средств до момента приемки квартиры. Единственное, что требуется от будущего собственника недвижимости – технически правильно подойти к выбору и оформлению квартиры в новостройке, следовать подготовленным правилам и рекомендациям.

Счет эскроу: что такое и в чем безопасность

При покупке квартиры в новостройке дольщик переводит деньги на специальный счет (эскроу), снятие денег с которого доступно застройщику только после сдачи и ввода в эксплуатацию объекта. А до этого момента финансы «заморожены» или, правильнее сказать, депонированы.

Эскроу-счета идеально защищают права покупателя – не только от недобросовестных застройщиков, но и от любого форс-мажора. Деньги вернутся на счета дольщика, если:

• строительство объекта не будет завершено;
• застройщик объявит себя банкротом;
• лицензия банка будет отозвана.

Все средства на эскроу-счетах застрахованы: гарантированные выплаты достигают 10 млн. рублей, а сами правила пользования счетом регламентированы ФЗ-177.

Покупка квартиры по ДДУ: как выбирать застройщика

Выбор квартиры в большинстве случаев – простая задача. Покупатели оценивают район, инфраструктуру, транспортную доступность, планировку, метраж и иные важные для себя факторы. И после сравнения отдают предпочтение наиболее привлекательным объектам.

Что же касается выбора застройщика, то его простым назвать сложно. Мы рекомендуем ориентироваться на следующие критерии:

• Возраст строительной компании. Работа на рынке недвижимости более 10-15 лет свидетельствует о стабильности фирмы, об умении учитывать и отстаивать интересы клиентов в меняющихся экономических условиях, доводить проекты до финала.
• Регистрационные данные. Работу застройщика легко отследить по данным в открытом доступе. Среди важной информации – сведения об учредителях и налоговых отчислениях, наличие судебных разбирательств, данные о реорганизации.
• Пунктуальность сдачи объектов. Постоянные переносы сроков сдачи объектов в эксплуатацию – тревожный фактор.
• Разрешение на строительство. Не стоит торопиться с заключением ДДУ, если строительство начато без необходимых разрешений от госорганов. Это чревато задержками сдачи объекта, изменениями проекта, перепланировками дома.

До заключения договора на приобретение жилья стоит съездить на стройку и сравнить информацию на сайте застройщика с фактическим состоянием объекта, почитать отзывы и комментарии, узнать о репутации выбранной компании.

Залог, задаток или аванс – что лучше

Внесение задатка, аванса или обеспечительного платежа – стандартная практика бронирования жилья. При этом каждый вариант имеет определенные особенности:

• Залог, задаток – финансовое обеспечение, прописанное в предварительном соглашении. Этот документ – гарантия заключения договора в дальнейшем и содержит основные параметры будущей сделки. При отказе в договоре со стороны застройщика задаток возвращают в двойном размере.
• Аванс – денежная сумма, засчитываемая в оплату стоимости приобретаемого жилья. Если договор не заключается, аванс в полном объеме возвращают покупателю. Согласно закону, аванс не обязывает застройщика к заключению договора.
• Обеспечительный платеж – отличается от задатка условиями возврата денег при невозможности заключения договора. В некоторых случаях средства не возвращаются совсем.

Договор и его регистрация в Росреестре

Непосредственно в момент заключения ДДУ дольщику стоит обратить внимание на следующие пункты:

• сроки сдачи дома и передачи квартиры клиенту;
• итоговая стоимость квартиры – основные и дополнительные расходы;
• условия перерасчета стоимости при отличии площади готовой квартиры от проектных данных;
• правила расторжения ДДУ и особенности возврата средств;
• условия уступки права требования.

На момент подписания договора представитель застройщика должен иметь нотариально заверенную доверенность и паспорт.

После заключения ДДУ или договора уступки по ДДУ документ регистрируют в Росреестре в присутствии покупателя. Обязательный пакет документов со стороны дольщика:

• заявление;
• паспорт;
• заверенное нотариусом согласие супруга/супруги;
• свидетельства о рождении (при участии в сделке несовершеннолетних детей).

Строительная компания также предоставляет отдельный пакет документов. Если все сделано правильно и по закону, в течение 7-9 рабочих дней договор регистрируют.

Оплата недвижимости

После регистрации ДДУ покупатель вносит деньги на эскроу-счет. Варианты оплаты:

• Ипотечное кредитование – сумму переводит банк, а дольщик рассчитывается непосредственно с финансовой организацией.
• Собственные средства – при наличии полной суммы у будущего собственника.
• Рассрочка платежа – по специальным программам застройщика.

Акт приема-передачи квартиры и выдача ключей

После завершения строительства дома дольщику высылают приглашение на приемку квартиры. В течение 2 месяцев собственник должен осмотреть квартиру и подписать акт приема-передачи. В ином случае застройщик имеет право провести приемку жилья в одностороннем порядке.

При осмотре важно:

• измерить общую площадь недвижимости;
• проверить коммуникации;
• описать выявленные дефекты;
• соотнести реальные характеристики жилья с проектными.

При выявлении недостатков застройщик обязан бесплатно устранить все проблемы в течение 45 дней согласно подписанному дефектному акту. После этого приемка проводится повторно.

Важно:

• акт приема-передачи подписывают только после устранения выявленного брака;
• дефектный акт должен включать все выявленные недочеты (также желательна фото-фиксация дефектов);
• при невозможности исправить выявленные дефекты покупатель вправе расторгнуть ДДУ.

При приемке квартиры со стороны дольщика может присутствовать приглашенный специалист. Во избежание конфликтов с застройщиком, данному специалисту оформляют нотариально заверенную доверенность на представление интересов покупателя.

Регистрация права собственности

Последний шаг – регистрация права собственности. Данную услугу оказывают МФЦ, кадастровая палата и Росреестр.

Собственник передает специалисту МФЦ или иной службы необходимые документы, оплачивает госпошлину и ожидает оформления. Срок рассмотрения и регистрации занимает до 9 рабочих дней. Далее покупателю выдают документ о праве собственности с отдельной пометкой об ограничении, если для покупки были использованы кредитные средства.

Возврат налогового вычета

Налоговый вычет можно оформить через год после оплаты стоимости квартиры. Сумма компенсации достигает 260 000 рублей при использовании собственных средств на покупку и до 390 000 рублей при оформленной ипотеке.

Для получения вычета налогоплательщик подает декларацию 3-НДФЛ и представляет документы согласно требованиям налоговой службы. Также можно вернуть вычет через работодателя, оформив такое право в ИФНС и «запретив» удержания подоходного налога с заработной платы.